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房價上漲賣房人反悔 買房人獲賠損失9萬元

發布日期:2019-11-06 | 來源:華商報 
核心提示:房價漲了房主不愿原價賣了、簽了購房協議發現不符合購房政策、一房二賣……近年來,隨著房價上漲,由此產生的各種房屋買賣糾紛也越來越多。那么,簽訂房屋買賣合同經常會遇到哪些糾紛?哪些原因易導致糾紛?判決會是什么結果?


      房價漲了房主不愿原價賣了、簽了購房協議發現不符合購房政策、一房二賣……近年來,隨著房價上漲,由此產生的各種房屋買賣糾紛也越來越多。那么,簽訂房屋買賣合同經常會遇到哪些糾紛?哪些原因易導致糾紛?判決會是什么結果?判決結果會給買賣雙方帶來什么樣的提示?今日起,華商報推出“以案說房依法維權”系列報道,用近年來真實的房產交易糾紛案例,邀請法官進行權威解讀。


      購買二手房簽訂了定金合同,也支付了定金和部分購房款,賣家又想加價9萬元,在微信協商時,買家既未表示反對也未同意,但在辦理網簽時沒有簽字。后來,賣家將房屋轉售他人,買家提起了訴訟。


       >>案件回顧


       賣家在微信中要提價


      買方未反駁但網簽時沒簽字


      2017年春,李軍、陳萍和某地產營銷公司簽訂《買賣定金合同》,約定李軍購買陳萍名下一套房屋,成交價26萬元,買方支付定金2萬元。其后的幾個月里,雙方簽訂了網簽合同,賣方收到了買方支付的購房款8萬元,用于償還該房屋的按揭尾款。等銀行解約手續完成,拿到房產證后,辦理過戶手續,賣方將包括定金在內的10萬元匯入監管賬戶。


       同年11月,陳萍和李軍在微信中協商,陳萍稱要將成交價提高到35萬元,李軍回復讓陳萍寫東西,并兩次詢問為何還沒寫好。約一個月后,陳萍稱拿到不動產權證書,要求李軍帶26萬元尾款辦理網簽過戶,陳萍填寫監管金額為35萬元,李軍未在網簽監管申請表上簽字。


      過了半年多,陳萍將房屋以35萬元賣給他人。經法庭詢問,李軍稱其不懂法律,因此沒有在微信里反駁陳萍要求加價到35萬元的意見,但他沒有反駁不代表愿意以35萬元購買,于是起訴至法院,要求賣方繼續履行,否則要支付違約金及賠償損失。


       >>法院一審


      買方未提異議說明同意變更


      判決賣方退還已付10萬元


      一審法院認為,李軍稱其不同意加價,但賣方提價的微信證明賣方要求將成交價增加到35萬元,李軍未進行反駁,且要求賣方出具書面材料,賣方在取得不動產權證書后,要求李軍帶上尾款26萬元辦理過戶,李軍也未在微信中提出異議,說明李軍同意變更成交價。在辦理網簽監管過程中,李軍又不同意增加至35萬元,雙方遂未辦理網簽和過戶手續,賣方已將房屋出售,已無法繼續履行。


      法院對李軍提出的退還10萬元的主張予以支持,違約金、利息等則因約定不明確或李軍也存在過錯等為由不予支持,房屋上漲損失的要求也因于法無據不予支持。一審判決陳萍退還10萬元,其他訴訟請求被駁回。宣判后,李軍提出上訴。


      >>二審判決


       賣方構成違約


       獲利9萬元賠償給買方


      西安中院二審認為,雙方簽訂的合同合法有效。合同約定賣方以26萬元出售房屋,但在履行中賣方提出變更為35萬元,買方并未對此作出承諾,表示認可以35萬元交易,一審以李軍并未明確提出異議認為其認可價格的變更,與法律規定不符,賣方構成違約,應承擔違約責任。李軍主張賠償損失,根據賣方向李軍提出的35萬元價款和再次出賣的價款也是35萬元,根據合同法113條“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定,給對方造成損失的,損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失,包括合同履行后可以獲得的利益……”的規定,賣方獲得利益為9萬元,因此應以9萬元作為給李軍造成的損失。


      最終,西安中院維持一審法院判決的一、二項,增加了陳萍賠償李軍損失9萬元一項。


       >>法官釋法


      承諾應當以明示的方式作出


      辦案法官說,本案中陳萍因房價上漲不愿履行與李軍簽訂的二手房買賣合同,要求漲價,陳萍的行為違反了誠實信用原則,但是如果雙方就房屋價格的迅速增長,愿意重新協商,達成新的協議,表明原協議的終止,如果沒有達成新的協議,就仍應按照原協議履行。


      本案的焦點問題就是雙方是否達成新的協議。合同訂立一般包括5個要素:要約、承諾、合同成立的時間和成立的地點、條款以及締約過失責任。合同有口頭合同和書面合同,但是不管是哪種合同都必須經過要約和承諾程序。


      所謂要約,就是希望與讓人訂立合同的意思表示,要約應當具體明確,表明只要受要約人承諾,要約人就要受要約內容的約束。承諾是指同意要約人發出的要約的意思表示。簡單地說合同訂立的過程就是要約人發出要約,受要約人作出承諾,承諾到達要約人時合同成立。根據《合同法》第二十一條、第二十二條的規定,承諾是一種意思表示,應當以通知的方式作出,也就是一種明示的方式來作出。


       “買家沒有反對就視為認可”與法律規定不符


      本案中李軍對陳萍提出的漲價并不認可,但在與陳萍微信交流過程中,對其提出的漲價并沒有明確反對,反而與對方商量進一步簽訂合同的事宜,與陳萍在房地產交易部門簽訂網簽合同時,在填寫資金監管表時陳萍將數額填寫為35萬元后,李軍將該表拿走。在法庭審理中,李軍稱其做法只是為了取得證據,并不表明其同意以35萬元購買涉案房屋。在整個李軍與陳萍的微信交流中,確實沒有李軍明確表示同意陳萍的漲價愿意以35萬元的價格購買涉案房屋的表示,一審以李軍沒有反對就視為認可,與法律規定不符,故二審予以改判,并判令陳萍給予賠償。


      本案中李軍稱其所做均為了取得證據,包括讓陳萍寫新的協議以及與陳萍到房管部門進行網簽,然后取得證據,這些雖說是為了保護其權利,但是其做法并不可取。


       辦案法官介紹,傳統證據包括書證、物證、證人證言、當事人陳述、視聽資料等,現在又出現了電子數據證據。電子數據是指通過電子郵件、電子數據交換、網上聊天記錄、博客、手機短信、電子簽名、域名等形成或者存在電子介質中的信息。微信作為一種新興的網絡傳媒工具,其平臺上的信息以電子數據的形式存在,屬于民訴法規定的證據范疇。


       提交微信記錄時要注意兩個問題,一是證明微信的使用方是雙方當事人,二是保持微信記錄的完整性,要能真實地反映出雙方之間的意思表示。法院會根據雙方簽訂的合同內容、履行情況以及當事人提供的證據查明事實,分辨是非。


       另外,本案中對于陳萍所賠償的數額問題,陳萍在2017年底就已經向李軍提出不能履行原合同,西安房價一直呈現不斷上漲趨勢,李軍不應以其起訴時的房價主張其損失。陳萍將涉案房屋以35萬元的價款出售,二審根據相關法律規定判令陳萍賠償李軍9萬元,既賠償了李軍的損失,也不會讓陳萍因違約行為受益。(文中當事人均系化名) 華商報記者 寧軍



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